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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

北方清洁供暖之路怎么走？还存在哪些梗阻？******

　　北方清洁供暖之路怎么走

　　清洁供暖，一头连着百姓温暖，一头事关蓝天白云，是能源生产和消费革命、农村生活方式革命的重要内容。如何在提高供暖质量的同时，让“绿色暖冬”成为生活常态？推进清洁供暖还存在哪些梗阻？位于我国最北端的黑龙江省为此进行了深入探索。

　　眼下正是数九寒冬，供暖是群众普遍关心的热点问题。在全球减碳背景下，既要屋暖也要天蓝的呼声越来越高。如何实现室内温暖如春、室外蓝天白云，清洁供暖无疑担负着重任。2017年以来，《北方地区冬季清洁取暖规划(2017—2021年)》落地实施，北方地区冬季清洁取暖试点工作已在88个城市先后展开。

　　推进北方地区冬季清洁取暖是一项重大民生工程，有助于改善大气环境质量，提升百姓幸福感。这项工作如何更好更快推进？还面临哪些困难？该如何解决？近日，记者在黑龙江省展开了调查。

　　清洁供暖不是“去煤化”

　　推进清洁供暖并不是要“去煤化”。实际上，煤炭依然是我国冬季供暖的主力热源。在我国“富煤、贫油、少气”的能源结构背景下，推进清洁供暖不可能完全“去煤化”，而是要在煤炭清洁高效利用和超低排放上做文章。

　　黑龙江省齐齐哈尔市是老工业基地。以前每逢冬季，大大小小的燃煤锅炉烟囱都冒着黑烟。随着加快淘汰分散燃煤小锅炉的政策落地，小烟囱大污染问题得到解决。不过，在冬季供暖改由大型锅炉供暖后，主城区烟气排放问题依然存在。

　　2022年，一条长达40多公里的供暖管线犹如长龙横跨嫩江，由华电能源股份有限公司富拉尔基发电厂(以下简称富发电厂)向齐齐哈尔市南部和西部地区提供热能。这个采暖季供热面积约1950万平方米，项目完全达产后，供热面积将达到2400万平方米，占齐齐哈尔市中心城区总供热面积的40%，居民冬天“呛鼻子”现象将得到极大改善。

　　富拉尔基发电厂党委委员、副厂长苗晓冬介绍，长距离供热项目替代了31台中心城区分散小锅炉，项目全面达产后可为20多万户居民提供清洁环保、节能高效的供热热源，每年可减少二氧化碳排放约67万吨、二氧化硫排放约6200吨、氮氧化物排放约1700吨、烟尘排放约5100吨，大幅减少城区烟气排放量，大气环境将得到改善。

　　“以前我们单纯发电，煤耗较高。近年来煤炭价格上涨，企业亏损严重，转型迫在眉睫。本个采暖季前，我们对现有6台上世纪80年代投产运行的200MW凝汽式发电机组全部完成供热改造，新建富发电厂至齐齐哈尔市区各热力站热网管线总长度约46.8公里，促进电厂节本增效、转型发展，落实节能减排政策。”苗晓冬说。

　　煤炭价格高涨让传统燃煤电厂的日子并不好过。苗晓冬告诉记者，由于煤价和电价“倒挂”，企业被迫负重前行。通过技改转型，富发电厂如今成为热电联产企业。但长距离供热项目投资金额巨大，缺乏热源、热网设备设施更新改造专项补贴，加上热费价格长期未调整，企业生产经营依旧面临严峻挑战。

　　富发电厂遇到的问题具有普遍性。一方面，由于煤炭供应紧张、煤炭价格居高不下，冬煤夏储成为常态，但一到采暖季，煤炭供应形势依然紧张。另一方面，热费价格关乎群众切身利益，在价格调整方面也是困难重重，热源企业供热成本压力无法得到有效疏导。

　　业内人士建议，要进一步完善煤炭产供储销体系，提升供需调节能力，保障产能合理充裕，强化市场预期管理，引导煤炭价格在合理区间运行，确保安全稳定供应。同时，应强化煤炭企业成本价格监审，严厉打击囤积居奇行为，加大长协煤履约兑现监督力度，确保对供热企业的煤炭保供。

　　补齐农村清洁供暖短板

　　城市取暖以集中供暖为主，在污染物排放方面能够实现达标排放或超低排放，且便于监管。但在广大农村地区，由于缺少供热管网、天然气管网等基础设施，群众烧散煤、烧秸秆取暖的现象依然存在。农村地区清洁供暖该如何推进？

　　在绥化市海伦市海北镇海北村，土灶、土炕曾是家家户户的“标配”，百姓靠烧秸秆、烧散煤取暖做饭，村庄上空常常飘着一层黄黑色煤烟。这种景象在北方农村地区并不鲜见。很多村庄尚未通燃气，用电取暖又不能兼顾做饭，村民更愿意烧不花钱的秸秆，搭配着烧散煤，只不过大多数家庭的土灶、土炕如今变成了直排式小锅炉。推进清洁供暖，农村地区更像个久攻不下的“堡垒”。

　　两年前，海北村淘汰了一台老式10蒸吨燃煤锅炉，安装了一台14MW(20蒸吨)秸秆直燃锅炉，为当地1428户居民和全镇公共设施提供集中清洁供暖，惠及全村83%的人口。半年供热期消耗秸秆1.48万吨，替代燃煤8225吨，节约燃料费用支出约300万元，减排二氧化碳2.1万吨，还被纳入农业农村部农村人居环境整治技术服务与提升项目。

　　海北镇党委副书记赵刚告诉记者，集中供暖大多针对楼房，平房区域没有供暖管道，仍然以各家各户分散取暖为主。广大农村地区和城市棚户区、城乡接合部都面临供暖基础设施短缺问题，而供暖管网铺设需要大量资金投入，短期难以实现全覆盖。

　　从现实情况看，清洁供暖不仅要在热源端使用清洁化能源供热，完善热力管网等供热基础设施更为迫切。让更多区域享受到集中供热，减轻因烧散煤等分散式取暖导致的环境污染。对于老旧管网要加快改造升级，解决“跑冒滴漏”问题，提高供热输配系统效率。在需求端，则要加大建筑物节能改造力度，提升保温效果。

　　“我家2016年就用上了电暖器，干净卫生，费用也不高。用电取暖加上全屋家电，一个冬天花费2000多元。”齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区哈拉新村村民何振祥说，晚上使用电暖器执行峰谷电价，每千瓦时电只需2角8分钱。2017年，他还给自家平房外墙做了保温改造，一个采暖季电费降了一半，比烧煤更省钱。

　　如今，哈拉新村家家户户都用上了电取暖，当地供电部门为此专门增设一路电线满足居民用电需求。记者调查发现，对于大多数农村地区而言，推广电取暖可行性强，但需要加强农村地区电网改造升级，推行峰谷电价。同时，有条件的地区应加快推进“煤改气”和农房节能保温改造，并给予相应配套补贴，从而实现“电取暖、气做饭、房保温”，保证农村地区清洁过冬、温暖过冬。

　　探索清洁能源应用新路

　　推进清洁供暖，除了对传统供热方式进行节能改造，对清洁能源创新利用也十分关键。其中，风光电能、地热能、生物质、核能等清洁能源供暖是重要发展方向。

　　黑龙江是农业大省，每年产生秸秆量约9000万吨。近年来，黑龙江生物质热电联产项目如雨后春笋般涌现，在清洁供暖中发挥了重要作用。相比煤炭，秸秆是低碳燃料，并且有明显的价格优势。

　　在位于哈尔滨新区的黑龙江宏通热力有限公司生物质热电联产项目厂区，广阔的堆场上堆满了玉米秸秆、稻壳等燃料。该项目配备了2台140t/h生物质高温高压循环流化床锅炉、2台30MW抽凝汽式汽轮发电机组，不仅能发电、供暖，还能为附近工厂供应蒸汽。

　　“我们的锅炉主要使用秸秆、林木枝丫等生物质燃料，其中秸秆占比90%左右。每台锅炉每天要‘吃掉’800吨秸秆燃料，一年下来，2台锅炉约消耗60万吨秸秆，年产电4.5亿千瓦时，年减少二氧化碳排放量约36万吨。”该项目负责人李建伟告诉记者，目前项目已经运行两年，周边200万平方米的居民社区实现了稳定供暖，每小时还能提供工业蒸汽150吨，服务于周边企业生产。

　　在齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区，国家电投齐齐哈尔九洲环境能源有限公司生物质热电联产项目承担100多万平方米的供热。该公司副总经理王勇介绍，从目前来看，生物质热电联产项目技术稳定成熟，比较适宜为大面积集中供暖提供热源。

　　不过，秸秆的来源与天气条件、综合利用政策等有很大关联。“2021年初冬，齐齐哈尔下了一场大雪，玉米秸秆都压在地里，导致秸秆供应短缺、价格上涨，企业发电不足导致亏损。2022年秋季天气条件较好，秸秆水分低，公司收储了近60万吨秸秆满足生产所需。”王勇说。

　　除了生物质能，如今越来越多清洁能源加入了冬季供暖的“菜单”。近年来，山东海阳、浙江海盐、辽宁大连等地率先进入了核能供暖行列。王勇曾长期从事核能供暖项目的前期准备工作。在他看来，加强清洁能源利用是解决能源短缺问题的有效途径，在实现“双碳”目标的道路上，核能将扮演越来越重要的角色。

　　不过，核能利用仍面临着公众认可度和接受度不高的难题。“公众疑虑会随着对核能认识的深化而逐渐消除，因此加强公众沟通十分关键。”王勇说，他曾经到秦山核电站考察学习，其公众沟通经验值得借鉴。当地群众在实地了解核电站运行情况后，“恐核”心理消除，逐渐转为支持核能项目。在业内人士看来，积极做好核能公众沟通工作，是推进核能利用最为重要的前提条件之一。

　　推进智慧供暖建设

　　热力行业作为高耗能行业，推进节能降耗势在必行。此外，煤炭成本高企也倒逼热力行业转型升级。一方面，要加大清洁新能源应用力度，另一方面，也要对现有供热系统进行优化升级，推进智慧供暖，实现降本增效。

　　在现实中，室温过高会导致供热资源浪费，室温过低则影响居民温暖过冬。如何解决冬季居民家中过热、偏冷现象，保证室温处于舒适区间？

　　在齐齐哈尔市东市场42号楼的现鞠图抑校？诜抛乓惶ㄊ椅虏杉？鳎？庑┠甓？竟┡？蝗盟？腹？睢！肮┡？玫煤埽？夷谖露纫恢北冉鲜室恕Ｎ壹业氖椅虏杉？髁？幼湃攘？究刂葡低常？馨咽椅率？凳凳贝？凸？ァ！毙现鞠退怠�

　　邢志贤口中的热力公司是齐齐哈尔阳光热力集团万达热力有限责任公司。万达热力公司生产副总经理胡强强告诉记者，他们按照“远、中、近”“高、中、低”设置原则为服务范围内的689栋居民楼投放了1300个室温采集器，每栋居民楼都有采集点覆盖。室温采集器可通过无线网络与控制中心的上位监控系统通讯，定时上传温度值。

　　从2019年开始，万达热力公司就启动了智慧供暖系统建设。在该公司的智慧供暖平台控制室内，一块LED大屏正在进行功能展示。通过1台电脑控制，就能实现换热站无人值守系统、室温采集系统、负荷预测系统、二网平衡系统之间的自由切换。每个系统下设有诸多参数指标，为技术人员提供参考，实现供暖精准化管理。

　　供热二次管网是冬季供暖的关键环节，其控制效果的优劣直接影响供暖质量。如何实现二次管网系统平衡，一直是困扰供热企业的难题。“流量的调整、小区热用户的用热平衡，以往都是通过人工进行初调节。简单来说，就是将远端偏冷区域的管道阀门开大些，让热水多走些；将近端偏热区域的管道阀门开小些，让热水走慢些。但这些都是基于经验的操作，做不到精准控温，调节效率、效果不尽如人意。”胡强强说。

　　“通过室温采集系统，我们能准确掌握室温数据，辅助用于二次管网平衡的控制。各楼宇单元处都设置了智能二网平衡阀，利用平衡控制算法调控各个控制阀的开度，以平衡前端用户和末端用户的循环流量，使二者的实际流量接近于满足供热需求的理想流量，从而达到热量均匀分配的目的，让室温始终维持在24摄氏度左右，持续为居民送去温暖。”胡强强表示，建设智慧化供热系统能够最大程度满足不同区域、不同类型用户的用热需求，提升供热质量。

　　从黑龙江省的实践来看，智慧供暖正在积极推进。近日出台的《黑龙江省城乡建设领域碳达峰实施方案》提出，推进城镇智慧供暖，通过智慧供暖示范项目建设，促进供热系统优化配置，降低热能损耗。到2025年底，黑龙江省城镇智慧供热一级网示范应用覆盖面积达到3亿平方米。同时，继续推进供热老旧管网改造，推进换热站、管网智能化改造。“十四五”期间，累计完成供热老旧管网改造4000公里以上，到2030年城市供热管网热损失比2020年下降5个百分点。

　　不仅仅是黑龙江，清洁供暖走进千家万户已是大势所趋。可以预见，北方地区冬季供暖将更清洁、更低碳、更智慧，热力行业的低碳转型之路也将越走越宽广。 (本报记者 吴 浩 经济日报)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）